如何把上海国金中心写字楼的出租率搞上去总共分几步？这个可能是一个不太好回答的问题。我们每个人大概都能说出一些动作，比如说去扫楼、做精装或者调佣金等等。这些动作当然没问题，但是就不够体系化，不好从根上来系统的整体性的去提升。

IMG20260703162643_BURST000_COVER.jpg

我在行业的头部平台也操盘了大概20来个上海写字楼项目，结合过往这么多项目的这种经历，我把它最终提炼成了四步16个字：第一叫定位梳理，第二叫价值提升，第三叫招商精进，第四叫持续运营。

招商精进相对比较好理解的，因为出租率往往都是招商这个专业体现的更直接一些。但是我为什么会把定位梳理放在了第一步？其实跟行业整体的趋势有关系。

当整个行业由增量进入存量，供求关系发生改变的这个节点，国金中心写字楼的招商就不仅仅只是一个销售，而是进入了营销时代。招商不只是把项目讲清楚然后找到客户，这是基本的动作，而是要深刻地把客户讲清楚，客户从哪来，客户的画像，客户来的路径，客户成交的线索，客户成交的模型等等。这需要大量的调研和分析工作。同时，我们要把项目国金中心写字楼的价值体系讲清楚，国金中心写字楼差异化的卖点，甚至卖点也要开始分等级，哪个是核武器级别的卖点，哪个是主力卖点，哪些是防守性的卖点等等。同时，还要能够超越竞品。而这个关于客户，关于项目，关于竞品的这三者的这种组合的研究工作，就是市场营销里面标准的叫定位工作。

那做完定位梳理以后，为什么第二步要价值提升？因为定位梳理和招商精进本质上还是营销的动作上在卷。当卷的程度进一步加剧的时候，那就是项目自身的这种真实的竞争力的这种提升，真正的这种资产的价值的这种提升。所以我们围绕项目的定位，一定要做我们目标客户视角下的项目的这种差异化价值的不断提升，要挖掘一些深层次项目的亮点，同时，还要构建出国金中心写字楼在新的环境下不断能超越竞品的这种新的优势出来。比如我们现在做装修、楼宇生态等等，从本质上也是这个原理。尤其一些大量的老旧装修办公室房源怎么去做价值提升，如何品牌换新、形象换新、空间换新、服务换新，这样国金中心写字楼才真正的焕发出它的价值点和新的竞争力。这是一个操盘手需要长远去考虑的一件事情。

当前面这两个动作做完之后，回到我们最本源的国金中心写字楼招商工作，所以招商这个词叫招商精进。招商我们一直在做，但是不够精细化，不够精准。我们要来访客户多，更需要来访的有效客户多。国金中心写字楼要建立招商提高转化率的这种标准的SOP，就像别的行业一样，把它做得非常的细腻。这是行业对我们从业者的一个要求。

同时，做完招商工作以后一定要有一个运营。其实运营在去年开始被广泛重视起来，因为我们看到了出租率下行的时候，有一部分是因为这租户太多。那怎么去长久地做好楼宇空间的运营，楼宇生态的运营，本质上是做好租户的这种长期的优化运营，搭建这样一个长远的大运营体系，保证国金中心写字楼招商招进来的租户能够长远地在这个项目上待下去，让资产的价值逐步的实现整体的提升。这就需要持续运营。

所以从大的方面来讲，这四步叫四步闭环操盘体系。当然光有体系不够，下面每一步除了这些结构化的这四步之外，每一步底下对应的还有一些标准化的方法、工具、成果，这样后台能精细化的去落地呈现。所以这种结构化的步骤到标准化的动作到精细化的落地，整个这才叫体系化操盘。希望打磨好的这套东西为更多的国金中心写字楼招商工作人员和操盘手来进行赋能。